Transparencia, claridad, generosidad, normas claras y un procedimiento para el uso y disfrute de la propiedad compartida son la base para evitar conflictos. Adquirir una segunda casa a medias entre varios familiares o amigos puede ser la opción perfecta para compartir gastos y disfrutar de las vacaciones de verano, de la temporada de esquí o de una estancia en una segunda residencia en tu rincón favorito. Sin embargo, a la larga suelen surgir roces entre las partes al ver limitados sus derechos. Si lo que buscas es tener una casa para ti solo, a tu gusto y para usar cuando te plazca entonces no adquieras una propiedad proindiviso, ni la aceptes en herencia. La comunicación fluida para coordinar la estancia es fundamental, fomentando acuerdos justos e igualitarios para las partes. Relacionado: Vídeo conferencias para luchar contra el coronavirus
En primer lugar, hay que diferenciar entre la figura del nudo propietario y del usufructuario. En ocasiones, se decide compartir gastos de mantenimiento con un hermano o un amigo, eso no significa que vendas tu parte de la propiedad, sino simplemente que les cedes el derecho a utilizar la propiedad durante un periodo que se debería fijar en un contrato privado para evitar problemas futuros o malos interpretaciones por alguna de las partes. En caso de que el usufructo fuera vitalicio, al fallecimiento del usufructuario el usufructo siempre se extingue. Es decir, no se puede heredar.
Los conflictos al creerse el rey del mambo y de «La Cabañita»
En algunas familias surgen problemas porque unos no quieren asumir los gastos cuando no utilizan “La Cabañita” compartida. Siempre hay soluciones si se fomenta el dialogo y se llega a un acuerdo con el resto. Por ejemplo, si una familia ocupa la casa durante todo el mes de agosto y el resto decide no acudir esa temporada. La familia usuaria en ese momento se puede comprometer a pagar los recibos de la luz, el gas, el agua o las reparaciones que se ocasionen durante su larga estancia para compensar por su uso ventajoso respecto a los demás propietarios.
Sin embargo, cuando se comparten gastos comunes y no se tiene la misma oportunidad para poder disfrutar de la propiedad compartida, al final, se van generando egoísmos y creencia de derechos adquiridos que no te pertenecen. El desenlace suele ser un desencuentro familiar por no haber aclarado correctamente las condiciones desde el comienzo de la relación.
En otros casos, surgen problemas porque mientras unos contribuyen con tareas de jardinería o de limpieza, otros prefieren despreocuparse de tales asuntos. Siempre se puede optar por contratar personal externo para los menesteres mencionados. Es cuestión de hablarlo y llegar a un entendimiento.
Respecto a los turnos lo justo es implantar un sistema rotatorio en que cada año una familia propietaria tenga prioridad para elegir las fechas que mejor le convengan.
El problema surge cuando una familia se cree poseedora de privilegios vitalicios e ignora los derechos del resto. También es relevante asesoramiento legal para elevar a público ante notario cualquier cambio que se produzca en las escrituras originales. Al ser familia, no se puede andar con papelitos sin registrar ante notario, ni trapicheos que pueden desembocar en problemas legales a la hora del fallecimiento de una de las partes propietarias o usufructuarias en caso de que lo hubiera. En ninguna circunstancia se puede dar coba para generar falsas expectativas.
En caso de dudas legales sobre la propiedad pro indiviso, acudir al Código Civil para resolver las incertidumbres que surjan.
Consideraciones legales sobre la propiedad compartida de “La Cabañita”
La copropiedad o pro indiviso da titularidad a varios propietarios, formando así una comunidad de bienes, cuyo funcionamiento se regula en la legislación española en el Código Civil. El art 392 del Código Civil establece que: “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”.
El procedimiento de división de “la cosa común” se encuentra recogido en el artículo 400 del Código Civil que establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la Comunidad. Cada uno podrá pedir en cualquier momento la división de la cosa común. El artículo 404, añade el procedimiento, para estos casos cuando la cosa fuere esencialmente indivisible: si los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.
En el caso de que se decida la disolución del proindiviso por vía judicial. Antes de presentar la demanda de división de la cosa común, pongamos por caso “La Cabañita”, el asunto implicará unos gastos, por lo cual para abaratar el proceso se recomienda celebrar un acto de conciliación con intención de que la otra parte ceda y así evitar el juicio. Aunque cuando, una parte se obstina y bloquea cualquier tipo de negociación, lo mejor es resolver el caso en los Tribunales de Justicia.
La conciliación ante notario tendrá la misma validez que una sentencia judicial. Así, al intentar resolverse el asunto de forma amistosa se ahorra tiempo y dinero. Por otro lado, la parte que insta a esta vía amistosa, en caso de llegar a un desacuerdo, y tenga que llegar a un juicio, al ser reclamante de buena fe, podrá solicitar la condena en costas del procedimiento a la otra parte.
Otra alternativa del procedimiento judicial puede desembocar en una pública subasta del bien común. Lo cual es la peor solución para todas las partes implicadas.
Los comuneros o familias propietarias de “La Cabañita” podrán utilizarla siempre que se respete el derecho de los demás copropietarios. Lo más conveniente es que los comuneros acuerden el uso por periodos de tiempo, es decir por turnos rotatorios, para evitar situaciones incómodas o cuando las circunstancias desaconsejan el uso simultáneo.
La aplicación por turnos de ocupación con uso exclusivo y de forma rotatoria será considerada una fórmula justa, siempre y cuando “La Cabañita” no fuera posible o aconsejable habitarla de forma solidaria o compartida. Incluso encontramos una sentencia del Tribunal Superior de Justicia con fecha 19 de enero 2016 que crea Jurisprudencia sobre el asunto.
Para realizar actos de administración será necesario el acuerdo de la mayoría de los comuneros o copropietarios. En caso de desacuerdo entre las partes, se podrá acudir al Juez, en especial, si el acuerdo mayoritario es gravemente perjudicial a los interesados en “La Cabañita” u otra cosa en común.
Para realizar obras de mejora, jurídicamente se denomina “alteración material” de “La Cabañita” o cosa en común, será preciso el acuerdo unánime de todos los copropietarios o comuneros.
Si existe alguna “alteración jurídica” también es preciso el acuerdo unánime entre las partes. Por ejemplo, en caso de venta de “La Cabañita”, en la constitución de una servidumbre o en la solicitud de una hipoteca tendrán que estar de acuerdo todos los propietarios.
Aunque cada propietario de “La Cabañita” podrá vender o hipotecar su parte, siempre que el derecho de adquisición preferente sea del resto de propietarios de “La Cabañita”.
Por tanto, tendrá que comunicarlo a sus hermanos, primos o demás familia propietaria, y dichos propietarios tienen preferencia, respecto a terceros.
Usufructuario de una propiedad proindiviso
El usufructuario de un bien tiene derecho a beneficiarse del mismo, bien usándolo directamente en su provecho, o alquilándolo y recibiendo las rentas. Lo que no puede es venderlo, ni hipotecarlo, ya que eso corresponde al o a los nudos propietarios. La duración del usufructo puede ser vitalicio, siempre que así conste en la escritura constitutiva del mismo o puede ser por un periodo determinado. En cualquiera de los casos, se tiene que redactar un procedimiento sobre los estatutos para uso y disfrute de la propiedad. Los propietarios podrán tener privilegios sobre el usufructuario si así se hace constar en el procedimiento, por ejemplo, se suele dar preferencia en la elección de fechas de estancia a los propietarios plenos.
Al término o extinción del usufructo, los nudos propietarios recuperan o consolidan el pleno dominio del bien. Si es vitalicio, al fallecimiento del usufructuario el usufructo igualmente se extingue. No se puede heredar por sus sucesores.
Esto último es importante destacarlo. Existe la equivocada idea de que los herederos del usufructuario por el hecho de serlo “heredan” el usufructo.
En conclusión, si permites a un hermano utilizar «La Cabañita» a cambio de que participe en los gastos comunes, no lo conviertes en propietario sino en usufructuario vitalicio a título personal. Para convertirlo en propietario tendrás que registrarlo en escritura pública donde constará si se trata de una donación, compra-venta o herencia.
Multipropiedad «La Cabañita» con normas claras y transparentes
En caso de que los propietarios sean varias familias que van creciendo con los años e incluso con la existencia de usufructuarios, se aconseja negociar turnos rotatorios con prioridad de elección de los propietarios sobre los usufructuarios. Se propone nombrar un portavoz familiar de cada familia para agilizar el reparto de turnos, así como coordinar su uso y disfrute.
Lo ideal sería regular normas específicas de uso y disfrute en la escritura o a título constitutivo de la copropiedad. Por supuesto, en ausencia de estatutos privados se aplica la normativa general del Código Civil.
Es aconsejable abrir una cuenta corriente a nombre de los propietarios para gestionar los gastos de la propiedad pro indiviso.
CUESTIONARIO para rellenar por cada portavoz familiar
A. Clasifica cuál sería tu estancia de vacaciones favorita en “La Cabañita” para el ejercicio en curso, eligiendo 4 periodos vacacionales de la siguiente lista y clasificando por orden de interés del 1 al 4:
Junio del 1 al 10:
Junio del 11 al 20:
Junio del 21 al 30:
Julio del 1 al 15:
Julio del 15 al 31:
Agosto del 1 al 15:
Agosto del 16 al 31:
Septiembre del 1 al 15:
Septiembre del 16 al 30:
Semana Santa:
Otras fechas interesantes a proponer:
Se podría abrir “La Cabañita” en abril y cerrar en septiembre si las partes así lo decidieran o si solicitaran su apertura para otras fechas concretas.
B. Sobre limpiezas con cargo a los gastos comunitarios:
¿Deseas que se cargue una limpieza quincenal con cargo a los gastos comunitarios o prefieres que el coste sea de forma individual?
C. Sobre administración
¿Estás dispuesto a asumir la responsabilidad de administración de “La Cabañita” de forma voluntaria o prefieres un sistema de turnos rotatorio?
El administrador tendrá que justificar los gastos anuales y la recaudación para obras extraordinarias, presentando el correspondiente presupuesto anual para su aprobación. Asimismo, cada año propondrán acciones de mejora, recabando las opiniones del resto. Se organizará una reunión de portavoces familiares durante el mes de octubre de cada año.
D. ¿Consideras necesario contratar un seguro de vivienda contra incendios y otros siniestros que pudieran ocurrir?
E. Se abre el plazo de un mes para realizar propuestas, alegaciones, observaciones y/o matizaciones sobre el presente documento y acciones futuras a tratar con el resto de interesados.
Propuesta de estatutos para regular el uso y disfrute de “La Cabañita”
1. En una primera ronda las familias propietarias irán solicitando los turnos comenzando por la familia propietaria de mayor edad que tendrá el derecho a elegir el primer turno de 15 días para los meses de julio, agosto o septiembre, o de 10 días para el mes de junio. Además, en el criterio para seleccionar de turnos, se debe tener en cuenta el privilegio de prioridad de elección en los años anteriores, en caso de iniciar los turnos rotatorios. El compromiso es buscar una fórmula equitativa para los propietarios, y aclarar si tienen privilegios de elección de turnos sobre los usufructuarios.
Una vez fijadas las fechas escogidas por cada grupo familiar, el portavoz de cada familia comunicará las fechas elegidas a sus miembros familiares que las distribuirán de mutuo acuerdo cómo mejor crean conveniente.
Al año siguiente, tendrá derecho de elegir primero la segunda familia propietaria para el primer turno, y así sucesivamente estableciendo turnos rotatorios anuales. De esta forma, se podrá repartir las estancias en las épocas más demandadas.
2. Sobre limpiezas exteriores contratadas.
Para evitar conflictos se propone una limpieza quincenal de “La Cabañita” con cargo a los gastos comunes si se aprueba por mayoría. En caso de discrepancias que cada familia pague por el servicio de limpieza de forma individual o se comprometa a dejar “La Cabañita” en perfecto estado al final del turno.
3. El calendario de fechas tendrá que acordarse antes de finalizar el primer trimestre de cada año natural. Si el grupo familiar no responde antes del 31 de marzo de cada temporada perderá ese ejercicio el derecho de seleccionar las fechas que mejor le convengan, y se le asignarán las fechas disponibles no elegidas por el resto de propietarios.
4. Una vez asignados los turnos se podrán realizar canjes voluntarios entre las familias si los interesados lo desean para ajustarse a fechas específicas o para coordinar estancias concretas. En cualquier caso, los turnos de 15 días comprenden la entrada el día 1 y la salida el 16 del mes correspondiente. La segunda quincena será entrada el 16 y salida el 31.
5. Cada portavoz familiar recibirá unas llaves de la propiedad que será encargado de custodiar y distribuir a los miembros de su familia que se alojen en “La Cabañita”, o bien, podrá hacer copias de las mismas para el resto de miembros. En caso de pérdida de llaves se propone cambiar la cerradura.
6. Administración de “La Cabañita”
Se establecerá en una primera ronda consulta por si alguien se quiere encargar con carácter voluntario de dichas tareas. En caso contrario, se realizará un listado de labores y se especificará la persona de contacto actual para proceder a la contratación de las tareas necesarias de mantenimiento. En caso de que nadie quiera asumir la administración, cada año se ocupará de dichas labores la familia propietaria que tenga derecho a la primera elección del turno.
7. Cuota de comunidad de propietarios
Para los gastos comunes de uso y disfrute de «La Cabañita» se establecerá una cuota anual, a abonar en el mes de octubre. Dicha cuota se fijará en el proyecto de presupuesto para cubrir los posibles gastos del año siguiente. Por gastos comunes se entenderán los referidos a gestiones oficiales, suministros de luz, agua y gas; impuestos, contribución, limpieza de finca y vivienda, así como un depósito extra para posibles gastos en reparaciones extraordinarias. Asimismo, se abrirá una cuenta bancaria a nombre de la Comunidad de Bienes y se nombrará a un administrador de esa cuenta para que pueda disponer de la misma como apoderado y, al final del año, rendir cuentas de los gastos generados.
En conclusión, la transparencia, la claridad y las normas claras deben imperar para lograr una paz familiar duradera en cualquier saga. Las actitudes egoístas en los turnos o a la hora de gestionar los gastos puede llevar a desencuentros si no se actúa de una forma responsable de acuerdo a una ética equitativa entre las partes interesadas.
Informa Alfredo Muñiz.
Reacciones de distintos bufetes de abogados y economistas sobre las normas mencionadas para la propiedad proindiviso de «La Cabañita»
Tras analizar el tema reseñado sobre la propiedad pro indiviso con distintos bufetes de abogados, la letrada María Tamargo expone : «Está estupendo el reportaje, muy completo y muy profesional. Hoy en día la propiedad pro indiviso está en auge. Y con tanto conflicto, siempre es indispensable, o bien un albacea en cuanto a disposiciones testamentarias se refiere, sobre todo, si alguien es además usufructuario, a fin de evitar el conflicto entre los comuneros. Siempre oriento a mis clientes a que se nombre a un albacea. En el caso de que no sea una copropiedad pro indiviso hereditaria, siempre se ha de redactar un buen contrato, por supuesto redactado por un abogado y de común acuerdo entre las partes. Y muy importante, Alfredo. Es necesario elevarlo siempre a escritura pública. Enhorabuena por tu artículo. Un fuerte abrazo».
La procuradora Marta Alperi Prieto opina:
“Me gusta el artículo, y estoy de acuerdo contigo en que el pro indiviso trae conflictos de todo tipo a la hora de compartir, y por muy familia feliz que seas, acabas incomodándote por cargar con más gastos, disfrutar de un mes peor o simplemente por ser tú más cuidadoso que el otro, pero creo que habría que aclarar un poco más que la división de la cosa común en el caso de bienes inmuebles, suele acabar en Subasta, y eso hace que todos pierdan, por lo que es una figura, el pro indiviso, que no me gusta mucho”.
La abogada Covadonga Oyagüe Álvarez considera:
“Tras leer el reportaje sobre la propiedad proindiviso, todo lo veo correcto. La mejor recomendación en este caso, como en todos, es el acuerdo detallado y por escrito de todos los interesados y sobre todo redactado por un profesional. No hay nada más peligroso que la redacción sin conocimiento de las consecuencias, por no ser expertos en la materia. ¡Mucho éxito!”.
El abogado José Rey resume:
«Obras son amores…, y no buenas razones. En los conflictos de «La Cabañita» las peores son las urracas manipuladoras, todo les parece poco y en último caso recurren al chantaje emocional. Haciendo ver que los malos son los demás. Mientras hagas lo que ellas quieren todo va bien, si defiendes tus intereses, entonces tu eres el malo y egoísta. Sus reacciones son muy previsibles y de manual. Por desgracia, hasta en las mejores familias sobrevuela una urraca. Ante estos personajes, es primordial mantener la calma, dando razones y no justificaciones que puedan parecer excusas. Si se tiene una opinión clara sobre el tema hay que repetirla tantas veces como sea necesario para dar valor a la propuesta inicial. Paciencia. La razón o la Justicia vencerá a las urracas”.
El maestro de consultores familiares del despacho de abogados y economistas José Antonio de Echagüe Méndez de Vigo explica:
“Me parece un tema muy interesante y de permanente actualidad. Las copropiedades y pro indivisos son muy frecuentes, a resultas de compras compartidas y, sobre todo, de herencias.
Por regla general son causa de más conflictos y desavenencias que de satisfacciones, sobre todo si las cosas no se dejan claras desde el principio y hay quien se cree el rey del mambo, lo que no es nada raro.
Lo enfocas muy acertadamente.
Otro motivo frecuente de fricciones es el consumo y reposición de artículos de alimentación o de limpieza de “La Cabañita”. Así, una familia amiga mía tiene una casa familiar compartida entre cuatro hermanos y sus familias en un bonito pueblo pre pirenaico de Lérida. En la despensa y en la nevera siempre suele haber algunos productos básicos (aceite, leche, café, azúcar, legumbres, conservas etc.) y lo mismo en cuanto a artículo de limpieza y de baño. Quien los utiliza, o bien los repone directamente (que es lo preferente), o apunta su consumo en una hoja que hay preparada y deja el importe de lo gastado.
El principal problema de los pro indivisos es el derecho de cualquier copropietario o comunero a exigir cese la indivisión. Si los demás no le indemnizan, o alguien se hace cargo de pagar su parte (lo que suele dar lugar a un problema adicional de valoración), la única salida sería la venta y el reparto de lo obtenido. En la escritura o título constitutivo del pro indiviso se puede regular este derecho sujetándolo a normas sensatas, así como disponer de una fórmula de valoración que no dé lugar a discusiones.
Si fuese posible recurrir a amigables mediadores o a arbitraje mucho mejor que los Tribunales, que es una solución de último recurso, complicada, larga, costosa, y que por regla general origina disgustos y enemistades. En la escritura o título del pro indiviso o copropiedad se puede establecer la prioridad de solución de conflictos mediante arbitraje, o por la conciliación.
En el supuesto de que el asunto deba resolverse en vía judicial, ¿cuál sería el juzgado o tribunal competente?
Si no hay nada en otro sentido al tratarse de litigios sobre un bien inmueble, la ley considera competencia a los juzgados y tribunales del lugar donde radique “La Cabañita”.
Por lo demás, solo se me ocurren algunas sugerencias secundarias: conviene no inducir a confusión entre copropiedad y separación nuda propiedad – usufructo. El uso y disfrute de una vivienda puede derivar de:
- Ser copropietario o propietario indiviso
- Ser usufructuario (temporal o vitalicio),
- Ser titular de un derecho de uso o habitación (que no es lo mismo que ser usufructuario)
- o, simplemente, de un arrendamiento concertado con el propietario o con el usufructuario”.
El doctor en Derecho, experto en protocolos familiares y abogacía internacional Pablo Álvarez de Linera argumenta:
“En la gran mayoría de los casos, por su indivisibilidad, el procedimiento acaba en subasta. Ello es debido a que, al realizarse la división, el bien resulte inservible para el uso al que se destina, en cuyo caso procede su adjudicación a uno de los condominios o su venta a un tercero. Puede tratarse de una indivisibilidad de carácter físico, jurídico o económico. Respecto a la indivisibilidad jurídica, la sentencia del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 2017 nos muestra un caso prototípico configurado por la pretensión de división de un local integrado en una unidad productiva y de venta al público, concluyéndose que: «no cabe discutir la indivisibilidad jurídica y económica de lo que constituye un local en el que se desarrolla una industria y un negocio de venta al público pues, aunque el local sea materialmente divisible, resulta claro que ello rompería la unidad del bien, integrado por ambos elementos, y haría desmerecer su valoración». Creo que es aplicable al caso que planteas. Al margen de ello, es posible que el bien sea además indivisible porque la normativa urbanística del Municipio donde esté situado el bien no otorgue calificación de edificabilidad a los lotes resultantes, lo que hace imposible la división desde el punto de vista jurídico”.
José Antonio Echagüe analiza la vida y obra de su abuela, la Marquesa de Parabere, la primera gastrónoma española, además de mujer emprendedora en los tiempos de la guerra civil española.
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